Profitable Investitionen? Alles was Sie über Immobilien aus Zwangsversteigerungen wissen sollten

In Städten finden regelmäßig Zwangsversteigerungen von Immobilien statt. Das zieht viele Immobilieninteressenten an. Können Immobilienbesitzer ihre Verbindlichkeiten nicht mehr begleichen und es kommt zu einer massiven Verschuldung, haben Gläubiger die Möglichkeit, eine Zwangsversteigerung der Immobilie zu beantragen, um aus dem Erlös die Schulden zu tilgen.
Das Verfahren der Immobilienzwangsversteigerung kann attraktiv für Immobilieninteressenten sein, birgt jedoch auch gewisse Risiken. Welche Vor- und Nachteile mit Immobilien aus Zwangsversteigerungen verbunden sind und was Bieter beachten sollten, das erfahren Sie hier.

Voraussetzungen für den Erwerb von Immobilien aus Zwangsversteigerungen

Eine Zwangsversteigerung von Immobilien ist ein öffentlicher Termin, welcher vom zuständigen Amtsgericht im Vorfeld auf unterschiedlichen Wegen bekanntgemacht wird. Die Bekanntmachung erfolgt beispielsweise im Amtsblatt, per Aushang und online. Als Voraussetzung müssen Bieter lediglich voll geschäftsfähig sein, also das 18. Lebensjahr vollendet haben. Zudem müssen sie einen gültigen Personalausweis oder ein vergleichbares Ausweisdokument zum Termin mitbringen. Das sind die einzigen allgemeinen Voraussetzungen für Bieter bei Zwangsversteigerungen.
Hinsichtlich der Finanzierung können ebenso gewisse Anforderungen bestehen. Teilweise fordern Gläubiger von Mitbietern eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts einer Immobilie. Diese Sicherheitsleistung kann beispielsweise als Verrechnungscheck, in Form einer Bürgschaft oder per Überweisung ans Amtsgericht hinterlegt werden. Hinzu kommt, dass ein Bieter im Falle des Zuschlags innerhalb kurzer Zeit die Finanzierung des Immobilienkaufs regeln muss. Dazu ist es sinnvoll, im Vorfeld mit der Hausbank oder einem anderen Finanzierungspartner die individuellen Möglichkeiten zu klären.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

Im Vorfeld der Zwangsversteigerung einer Immobilie prüft das Amtsgericht, ob die notwendigen Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Ist das der Fall, wird ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen. Anschließend wird ein Gutachter mit dem Erstellen eines Wertgutachtens beauftragt. Der im Verkehrswertgutachten angegebene Verkehrswert regelt gleichzeitig die Mindestgebotsgrenze für die Versteigerung.

Der Versteigerungstermin

Nachdem die Formalitäten geklärt sind und ein Gutachter sein Verkehrswertgutachten beim Amtsgericht eingereicht hat, wird ein Termin für die Zwangsversteigerung angesetzt. Dieser muss öffentlich bekanntgemacht werden. Informationen zu Terminen von Zwangsversteigerungen finden Sie zum Beispiel als Aushang am Amtsgericht, Meldung im Amtsblatt oder online. Am Versteigerungstermin finden sich die Bieter am Amtsgericht ein.

Das Bieterverfahren

Nun folgt das klassische Bieterverfahren, bei dem alle Interessenten ihre Gebote persönlich oder durch eine bevollmächtigte Vertretung abgeben können. Dazu reicht eine mündliche Gebotsabgabe nach dem Heben der Hand. Ein solches Bieterverfahren dauert mindestens 30 Minuten, kann bei entsprechendem Interesse jedoch auch deutlich länger ausfallen. Den Zuschlag erhält am Ende des Termins jener Bieter mit dem höchsten Gebot. Sollte dieses weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts betragen, ordnet das Amtsgericht einen zweiten Termin an und die Versteigerung gilt als gescheitert. Bei einem Höchstgebot von weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts kann der Gläubiger einen weiteren Versteigerungstermin beantragen.

Die Verfahrensabläufe nach der Versteigerung

Bei erfolgreicher Zwangsversteigerung benennt das Amtsgericht im Anschluss einen Termin für die Immobilienübergabe an den neuen Eigentümer. Dieser Termin erfolgt in den meistens Fällen etwa sechs bis acht Wochen nach der Zwangsversteigerung. Bei der Immobilienübergabe wird der Käufer als neuer Eigentümer des Objekts in das Grundbuch eingetragen. Anschließend kann er bei Bedarf einen Räumungsbeschluss bewirken, welcher den Vorbesitzer zum Räumen des Objekts auffordert. Falls die Immobilie vermietet ist, bleiben die Mietverhältnisse jedoch bestehen.

Risiken beim Erwerb von Immobilien aus Zwangsversteigerungen

Wenn Sie sich für den Erwerb von Immobilien aus Zwangsversteigerungen interessieren, sollten Sie sich mit den möglichen Risiken befassen. Es ist im Vorfeld beispielsweise nicht möglich, das Objekt zu besichtigen. Bisherige Eigentümer sind nicht dazu verpflichtet, das Objekt für Interessenten zugänglich zu machen. Sie können die Immobilie daher höchstens von außen besichtigen. Auch Gutachtern wird nicht immer Zutritt zum Objekt gewährt, weshalb diese teilweise nur einen Schätzwert des Objekts in ihrem Gutachten angeben können.

Unvorhersehbare Mängel oder Schäden an der Immobilie

Ohne eine fachkundige Begutachtung einer Immobilie lässt sich der tatsächliche Zustand des Objekts nicht feststellen. Im Nachgang können daher gravierende Mängel oder umfangreiche Schäden an der Bausubstanz zur bösen Überraschung für den neuen Eigentümer werden. Dieses Risiko lässt sich zwar nicht gänzlich ausräumen, jedoch deutlich minimieren. Lassen Sie sich von einem Makler Ihres Vertrauens beraten.
Ein Immobilienmakler Dresden kennt zudem den lokalen Immobilienmarkt und weiß Sie sicher bestens zu beraten. Das gilt selbstverständlich auch für ortsansässige Makler in allen anderen Städten. Außerdem sollten Sie das Objekt zumindest von außen besichtigen und sich einen Eindruck von der Lage, dem Zustand und weiteren Besonderheiten verschaffen.

Renovierungsaufwand und -kosten schwer absehbar

Planen Sie bei der Kalkulation Ihres Budgets für die Ersteigerung einer Immobilie zudem unbedingt ein Sanierungs- oder Renovierungsbudget für das Objekt ein. Die Renovierungskosten lassen sich im Vorfeld nur erahnen und nicht genau kalkulieren. Sie sollten deshalb einen entsprechenden Spielraum für dringend notwendige Arbeiten am Objekt haben.
Sobald Sie nach der Ersteigerung mit einem Baugutachter den tatsächlichen Objektzustand ermittelt haben, lohnt sich zudem die Prüfung von Fördermöglichkeiten für anfallende Arbeiten. Fördermittel müssen immer vor Beginn der Arbeiten beantragt werden.

Bieterdynamik kann zu unüberlegten Käufen führen

Ein Bieterverfahren bringt einen gewissen Nervenkitzel für die teilnehmenden Bieter mit sich. Nicht selten entsteht hier eine eigene Dynamik, die so manchen Bieter über das eigene Budget hinaus mitbieten lässt. Problematisch hierbei ist, dass ein einmal abgegebenes Gebot nicht zurückgezogen werden kann. Es gilt formell als Vertragsschluss und ist daher verbindlich. Setzen Sie sich deshalb im Vorfeld ein Limit, bis zu dem Sie mitbieten möchten.
Falls Sie befürchten über dieses Limit hinauszugehen, nehmen Sie eine zweite Person mit zum Termin der Zwangsversteigerung. Diese kann Sie gegebenenfalls von unüberlegten, spontanen Handlungen abhalten. Zudem kann es sinnvoll sein, im Vorfeld eine andere Zwangsversteigerung zu besuchen. Hierbei bekommen Sie ein Gefühl für dieses Verfahren und können sich mit den Abläufen vertraut machen.

Weitere Risiken

Weitere Risiken bei Immobilien aus Zwangsversteigerungen sind Unklarheiten bei den Eigentumsverhältnissen und die Überschuldung des Vorbesitzers. Ein Auszug aus dem Grundbuch schafft beispielsweise Klarheit darüber, ob Wegerechte auf dem Grundstück bestehen oder es langjährige Pachtverhältnisse gibt. Finden Sie zudem heraus, ob das Objekt vermietet ist, ob Leerstand besteht oder der Vorbesitzer noch in der Immobilie wohnt. Daraus können Sie ableiten, wie sich die Immobilie nach einer Ersteigerung nutzen lässt und mit welchen zeitlichen Verzögerungen Sie zu rechnen haben.

Chancen beim Erwerb von Immobilien aus Zwangsversteigerungen

Den bereits aufgeführten Risiken beim Immobilienkauf im Rahmen von Zwangsversteigerungen stehen jedoch auch einige Vorteile gegenüber. So besteht bei vielen Versteigerungen ein potenzieller Preisvorteil gegenüber dem klassischen Immobilienkauf.
Aufgrund der Dringlichkeit der Veräußerung eines Objekts liegen die Immobilienpreise bei Versteigerungen häufig unter dem durchschnittlichen Immobilienpreis am jeweiligen Standort. Hinzu kommt, dass die Kaufnebenkosten bei Versteigerungen deutlich niedriger als beim klassischen Immobilienkauf sind. Ausgaben für Makler und Notar entfallen bei diesem Prozess vollständig. Daraus resultierende Einsparungen lassen sich beispielsweise für die Renovierung des Objekts nutzen.

Wertsteigerung

Aus dem attraktiven Kaufpreis ergibt sich meistens eine Möglichkeit der Wertsteigerung. Mit wenig Renovierungsaufwand oder kleineren Sanierungsarbeiten lässt sich der Immobilienwert in vielen Fällen deutlich steigern. Das kann für einen später geplanten Verkauf oder die anschließende Vermietung des Objekts von Vorteil sein. Ebenfalls vorteilhaft ist die schnelle Abwicklung des Kaufprozesses. Statt langwieriger Verkaufsverhandlungen erwerben Sie das Objekt im Rahmen der Versteigerung und werden innerhalb kürzester Zeit zum Immobilienbesitzer.

Fazit

Die Ersteigerung einer Immobilie kann für den neuen Eigentümer ein attraktives Geschäft sein. Da das Verfahren jedoch mit einigen Risiken unterschiedlicher Art verbunden ist, sollten Bieter ihre Interessen gründlich abwägen und sich bestenfalls professionell beraten lassen. Zudem müssen Sie mit unvorhersehbaren Ausgaben für notwendige Sanierungsarbeiten oder eine Renovierung des Objekts rechnen und dafür die notwendigen finanziellen Mittel aufbringen können. Wenn Sie diese Punkte im Vorfeld bedenken, kann eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung zum Glücksfall werden.